Er norske boligpriser bærekraftige?

Nordmenn og egen bolig hører sammen som hånd og hanske. Er det et mål som alle nordmenn skal ha når de blir voksne så er det å kjøpe egen bolig. Med de incentivene vi får fra det offentlige er det ikke så rart at det er den mest populære sparemetoden for nordmenn. Men har det gått for langt? Er dagens boligpriser bærekraftige over tid?

En utrolig investering de siste 20 årene

La oss ta incentivene først. Det å kjøpe egen bolig er definitivt noe det offentlige legger opp til at vi skal gjøre. Vi får en risikofri rente som ligger over boliglånsrenten når vi sparer i BSU, og i tillegg får skattefradrag. Vi får også fradrag for renter, og vi kan selge den uten å skatte av gevinsten. I tillegg kan du leie ut opp til 50% av boligen uten å skatte av det så lenge du bor i den selv. Formue i bolig blir også beskattet fordelaktig i forhold til det aller meste. Er det rart boligprisene er høye?

Dette gir et tydelig klasseskille mellom de som eier egen bolig, og de som leier. Har du leid bolig de siste 10-20 årene ville du gått glipp av en eventyrlig prisutvikling som gjør at alle som har eid bolig så lenge er millionærer på papiret, iallefall om man bor i by. Det er riktignok kostnader med å eie bolig, men det å eie har vært veldig viktig for lommeboka.

Dette klasseskillet vil også gå i arv, siden så mange som halvparten av boligkjøpere i 20-åra får hjelp av foreldre til finansieringen av sin første bolig, og nesten 40% av de i 30-åra (Kilde: SSB). Om foreldre ikke eier egen bolig, har de ikke fått være med på prisutviklingen de siste 20 årene, og jeg antar det er mindre sannsynlig for at de kan hjelpe til med boligkjøpet.

Boliglån er sparing, aksjer er gambling?

Når jeg som sparer i aksjer diskuterer med andre om jeg skal belåne aksjeporteføljen min med 20-30% for å geare opp indeksfondene, kommer begrep som gambling og spekulasjon. Men ingen løfter et øyebryn når noen låner 4 millioner for å kjøpe en bolig for 5 millioner. Det er en gearing på 400%.

Jeg har hørt folk si at man ikke kan bo i et indeksfond, og det er selvsagt riktig. Det er en forskjell på egen bolig og aksjer. Men ikke så stor. Det er ikke null sannsynlighet for et boligpriskrakk, som vi så i Norge på 80-tallet. I USA har vi enda nyere eksempel på at dette kan skje. Jeg bestemte meg derfor for å se litt nærmere på tallene og hentet ut en del tall fra SSB og andre kilder, og kom frem til denne skumle grafen:

Ser du den lille lokale toppen på slutten av 80-tallet? Det er boligkrakket på 80-tallet. På fem år sank da den gjennomsnittlige boligprisen i landet med 36%. Les mer om krakket hos E24.

Så hva viser denne grafen? Den viser at boligprisene i Norge steg omtrent som inflasjonen helt siden 1923, før vi fikk nevnte topp på slutten av 80-tallet. Deretter sank prisene ned til normale frem til 1992, og siden da har vi ikke sett oss tilbake.

Norske boligpriser har siden da økt langt mer enn inflasjonen, så mye at den er fire-fem ganger høyere enn det grafen viser som normalt. Og godt over dobbelt så høye som toppen i 80-åra. Dette synes jeg er en skummel graf.

Får vi et boligkrakk?

Betyr dette at vi får et boligkrakk nå snart? Det aner jeg ikke, men det finnes økonomer som mener det. For meg ser det definitivt ut som en graf som jeg forbinder med en boble. Norsk gjeld har også en tilsvarende kurve, trolig mye forårsaket av boligprisene, men jeg fant ikke tall som gikk lenger tilbake enn 1987. Under viser jeg en graf for privat gjeld, og renter på norske statsobligasjoner som sier noe om rentenivået i perioden.

Rentenivået er selvsagt en viktig årsak til de historisk høye boligprisene. En stor del av dagens boligeiere har aldri opplevd at det har vært økende renter, og i følge Aftenposten så sier 420 000 at de ikke tåler en renteøkning på mer enn 1 prosent. Det er skummel lesing, og tilsier vel at både bankene og lånetakerne kanskje har overvurdert betalingsevnen. Og nok et boble-tegn – full tro på videre oppgang av alle parter.

Til tross for at vi har sett noen renteøkninger de siste årene, tyder internasjonalt rentenivå på at vi ikke kommer til å se tilstander som på 70- og 80-tallet. Men pengetrykkingen som holder rentene nede i resten av verden må også ta slutt en dag, og da kan vi stå ovenfor en situasjon som gjør at avkastningen på både bolig og aksjer kan se dystre ut en del år etterpå.

Spar i bolig, men ikke bare bolig

Så, hva vil jeg egentlig med dette innlegget? Jeg tror definitivt det er lurt å spare til og eie sin egen bolig fortsatt, fordi det gir så mange fordeler både gjennom spareordninger, formuebeskatning og skattefri gevinst ved salg. Derimot ville jeg nok vært forsiktig med å låne over evne, pass på at du faktisk har råd til å betale 3-4 prosent høyere rente enn det du får i dag.

Dessuten tror jeg ikke du kan forvente boligprisøkning som i så stor grad overgår inflasjonen. Vi har utrolig mye plass i dette landet, og boligbyggingen står på for fullt. Og til slutt – om du har 4 000 000 kroner i boliglån har du kanskje ikke noen grunn til å kritisere noen andre som velger å låne 100 000 kroner for å geare opp en aksjeportefølje på 500 000 kroner.

Hva mener du? Vil vi se en tilsvarende boligprisstigning fremover som vi har sett de siste 20 årene? Bør nordmenn bli flinkere til å spare mer diversifisert enn kun bolig?

Foto i toppen av Tom Rumble (Unsplash)